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13城首輪集中供地成交規模腰斬 央國企拿地占比高達71%

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截至4月27日,22城中除長春、沈陽、鄭州外,其余19城均發布集中供地公告并披露地塊相關信息,有13城完成今年首輪集中土拍。 中指院數據顯示,目前完成集中供地的13個城市合計出讓規劃建筑面積24...

截至4月27日,22城中除長春、沈陽、鄭州外,其余19城均發布集中供地公告并披露地塊相關信息,有13城完成今年首輪集中土拍。

中指院數據顯示,目前完成集中供地的13個城市合計出讓規劃建筑面積2453.8萬平方米,同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%;土地出讓金收入為3267.1億元,同比去年一批次供地降低53.7%。

“成交規模呈現下滑態勢,一方面受供應規?s減的影響,另一方面,疫情反復給市場接下來的銷售狀況增加了不確定性,房企對土地市場投資仍持謹慎態度。除了項目開發銷售端加劇房企擔憂情緒外,不少房企當前仍面臨到期債務壓力大等困擾,在一定程度上導致今年第一輪集中土拍成交較乏力。”諸葛找房一位分析師表示。

各地成交分化加劇

受房地產行業下行壓力較大等因素的影響,今年首輪集中供地較去年第三輪集中供地地塊供應數量有明顯減少。

根據諸葛找房數據顯示,今年19城第一輪集中供地共計推出443宗涉宅地塊,較去年第三輪供地下降33.38%,較去年首輪供地下降45.04%;19城第一輪集中供地規劃建筑面積為4412.35萬平方米,較去年第三輪供地下降41.34%,較去年首輪供地下降56.20%。

其中,本輪集中供地供應地塊數量環比降幅最為明顯的是武漢、青島、重慶福州,供應地塊數量分別減少38宗、29宗、15宗和12宗。

“首輪集中供地供應地塊數量的下降,一方面是考慮到房地產行業下行壓力加大,房企拿地意愿和拿地能力有所減弱,為避免出現大面積土地流拍的情況而作出的調整;另一方面,武漢等城市今年集中供地計劃由三次改為了四次,因此每輪集中供地的數量有所降低。”東方金誠分析師唐曉琳表示。

土地出讓金是地方財政收入的主要來源之一,成交遇冷下,各地不得不在供地端做出改變,部分城市集中供地由三批次增至四批次。

目前,已有青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等七個城市明確提出2022年集中供地將分為四批次進行。

“對于地方政府而言,供地批次的增加有助于其隨市場變化及時調整供應結構,減少土地流拍現象,完成土地供應計劃,穩定土地端供應;另一方面,單批次供應量的減少,也意味著同一時期片區競品減少,可有效減輕片區內尤其是供應主力區域內的樓市庫存上漲壓力。”克而瑞分析師指出。

據悉,在上述19個城市完成首輪集中供地共有13個城市,分別為北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都、長沙、杭州、寧波、南京天津。

如忽略供應規模下降帶來的影響,今年首輪集中供地成交情況較去年第三輪集中供地略有好轉。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,13城今年首輪集中土拍整體平均溢價率為4.61%,較去年第三批上升1.87個百分點,較去年第一批下降12.80個百分點;13城今年首輪集中土拍整體流拍率為17.64%,較去年第三輪下降0.33個百分點,較去年同一批次上升12.98個百分點。

而重點城市首輪集中土拍熱度表現不一,城市之間分化明顯。北京、青島、廈門、重慶、長沙、杭州等城市熱度回溫,溢價成交宗數占比較去年三批次有不同程度提升,而福州、南京、天津等城市土地市場熱度繼續降溫。

在本輪集中供地中,13城中僅有1城的溢價率在10%以上,其余12城溢價率均在7%以下。其中合肥受起拍價、配建等門檻降低的影響下,本輪集中土拍整體溢價率升至11.2%,成為一季度完成首輪集中土拍中溢價率最高的城市,較去年第三輪集中土拍溢價率增加6.7個百分點。

在成交方面,13城中僅有5城地塊全部出讓成功,分別為廈門、寧波、重慶、長沙以及青島。而流拍率最高的為天津,合計流拍率高達83%;其次為南京,流拍率為31.58%;合肥以及福州流拍率分別為25%以及20%。

“就首輪集中供地情況來看,土地市場的恢復仍言之尚早。”唐曉琳稱。

土拍規則有望進一步優化

為避免大面積流拍,本輪集中供地出讓規則有所優化。

“對出讓規則的放松主要體現在兩方面:一是多城取消或降低配建要求,減少了企業開發成本;二是對競拍主體的資質要求有所降低,包括下調保證金比例至20%,并適當延長付款周期,取消競得地塊數量的限制等。”上述諸葛找房分析師表示。

從本輪土拍來看,央國企繼續保持拿地熱情,民營房企的身影依舊較少。

中指院數據顯示,央國企(含地方平臺)在本輪土拍拿地192宗,拿地占比為71%;民營企業共拿地75宗,其中濱江、旭輝、龍湖等民營企業表現亮眼。

據克而瑞統計數據,從拿地規模來看,已有3家國企在首輪集中供地中拿地金額超過百億,分別為建發、中海和保利。建發拿地金額為156.3億元,其在廈門的拿地金額就達到94億元;中海拿地金額達到132億元,保利亦超過百億。

而在民企中,本輪土拍表現最為突出的是濱江集團,其在杭州土拍中共競得11宗地塊,總價184.35億元。

“由于部分房企仍面臨嚴重的現金流壓力,投資態度謹慎且投資工作仍未完全恢復。截至一季度末,百強房企中還有七成左右房企未拿地。”克而瑞分析師指出。

多位專家認為,雖然地方持續出臺樓市扶持政策、積極推動化解房地產風險工作等,但政策端向市場端的傳導需要一定時日。

“二季度,考慮地方將面臨較大的土地出讓收入壓力,預期土地供應數量將有所提升,疊加政策環境持續回暖、房企積壓的項目布局需求需要釋放,我們認為二季度將有更多優質房企恢復投資意愿,土地市場出讓情況將好于一季度。”唐曉琳表示。

上述克而瑞分析師指出,近期投資積極的房企為大型的國企央企、持續走穩健經營路線的龍湖、綠城等,以及集中供地城市當地的平臺公司,未來預計土地市場將形成“國企央企+穩健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。


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