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時代中國:主動調整拿地節奏 未來將堅定降杠桿保平穩發展

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2021年房地產行業與市場經歷劇烈波動,時代中國作為華南民營企業自然無法獨善其身。 “非常幸運,經歷了房地產行業非常巨大的調整,我們平穩的渡過了”,在2021年度業績會上...

2021年房地產行業與市場經歷劇烈波動,時代中國作為華南民營企業自然無法獨善其身。

“非常幸運,經歷了房地產行業非常巨大的調整,我們平穩的渡過了”,在2021年度業績會上,時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄總結稱。

岑釗雄認為,隨著整個行業的調控政策逐步放開,房地產行業最糟糕的時間已經逐步過去了,“我們預測,全年度市場走勢應該是一個先低,后平穩的過程。”

2021年,時代中國錄得合同銷售額955.9億元,營業收入達436.4億元,核心凈利潤達48.0億,核心凈利潤率為11.0%。

對于2022年的銷售規劃,岑釗雄稱,因為面臨整個行業的大的調整、變化,以及公司對于未來整個行業發展的判斷,今年開始時代中國主動的進行了調整。

“公司今年給自己定的任務是650億左右的銷售規模。我們不傾向于用極端的方法,比如以價換量等行為,實現銷售目標的達成,所以主動做了銷售規模的管控。我們要依靠卓越的產品品質、服務,實現高質量增長,實現公司行穩致遠。”岑釗雄稱。

有信心應對短期債務

2021年行業的挑戰,更多來自于企業資金壓力。但過去的2021年,時代中國通過主動管理債務,杠桿水平持續下降。

截至2021年底,時代中國的總資產水平是1984億元,總權益是426.5億元,總體的計息負債是534億元,有序的平穩下降了81億。同時,時代中國融資成本也在持續優化,2021年平均成本約6.6%,較2020年全年的7.3%下降了0.7個百分點。

2021年以來,時代中國也通過回購等多項措施,不斷向市場傳遞信心。時代中國2021年累計回購648萬股,總金額達6045萬港元;針對2022年4月底到期的美元債,截至2022年2月底,時代中國已累計回購約8278萬美元。

時代中國表示,未來將繼續堅定地降低杠桿率、降負債,保持良好的流動性,加強安全邊際,確保公司平穩發展。

在到期債務方面,業績會上,時代中國執行董事牛霽旻透露,去年末整個集團的債務余額是530多億元,至今已經成功減少了81億元。今年內,時代中國到期的短債是110億元,目前公司累計償還了25億元,面臨到期償還的債務只有85.1億。

據牛霽旻介紹,當前時代中國短期債務主要由三部分構成。第一部分是境外美元債,4月底有2筆美金債到期,公司已經在公開市場回購8248萬美元,目前公司正在積極籌備還款資金;第二部分是時代中的境內公司債,在今年有2筆,一筆是于今年8月份投資者可選擇回售的16億元,另一筆是9月份到期的11億元,公司將兩手準備,尋找市場窗口發行債券或續期,同時視乎市場情況以自有資金備償。第三部分為銀行及其他貸款約37億,主要為依托于項目的貸款,將以項目的銷售回籠資金按進度還款。

針對到期債務,牛霽旻表示,“到期債務金額額不大,公司非常有信心,按時償還本年內剩余的各項短債債務。”

三條紅線方面,首席財務官黃嗣寧回應稱,實際上目前時代中國三道紅線里面有2項指標都是能夠符合監管的要求,其中,凈負債比率、現金短債比分別為76.7%、1.9,這兩項指標均優于監管要求;剔除預收賬款后的資產負債率為74.6%,較2020年底下降了4個百分點。

黃嗣寧表示,接下來公司會堅定貫徹2022年的集團策略,降低杠桿率,降負債的目標,全力推進2022年底三道紅線轉綠。

增加優質土儲保持適當規模

2021年下半年,中國房地產市場多重承壓,銷售下行。而時代中國之所以仍能保持平穩銷售,持續獲得穩定回款,這與其優質土儲不無關系。而長遠來看,這也是時代中國未來業績平穩增長的重要保證。

據悉,時代中國一直深耕粵港澳大灣區,并穩步發展長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力區域。截止2021年底,時代中國在16個城市、地區,擁有土地儲備接近2000萬平方米,其中,在經濟發達的粵港澳大灣區土儲占比近90%,足夠支持今后3年的發展。

業績會上,關于投資問題,岑釗雄直言,在2021年,基于整個行業的大的趨勢變化,公司提出了一個非常重要的舉措,放慢了整個拿地節奏,現在看起來,這這個決定是對的。

據悉,2021年,時代中國僅新增了8塊土地,約200萬平方米,拿地城市分布在廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶、南京、長沙。

岑釗雄進一步透露,未來時代中國將更加注重企業經營和盈利能力,通過公司的產品和服務的提升帶來增長。“我們在土儲方面也做了一些調整,城市更新在未來會逐步轉化,來增加我們高質量的土儲。同時,我們將減少通過激烈競爭的舉措來增加公司土儲。”

據時代中國披露的數據顯示,目前,公司在國內9個城市,擁有約135個處于不同發展階段的城市更新項目,潛在總可售面積約4000萬平方米,預計總貨值超過1萬億,主要布局在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區重點城市。

2021年,時代中國成功轉化6個城市更新項目,總建筑面積約128萬平方米,其中3個轉為土儲,總建筑面積約99萬平方米。隨著儲備項目逐步轉化,未來城市更新也將持續為時代中國貢獻高質量的土地儲備。

據岑釗雄介紹,“在今年,時代中國預計有8個城市更新項目會完成轉化,其中一部分會變成其土儲,土儲質量會更高,也會帶來更大的價值,支持公司的穩步發展及更高質量的增長。”

隨著國家政策和金融杠桿紅利的褪去,房地產行業將告別唯規模論的高速發展階段。時代中國表示,未來公司將保持適度規模,通過打造卓越的產品和服務,提升品牌溢價能力,保持有競爭力的盈利水平。

同時,公司也將繼續保持戰略的聚焦,聚焦住宅開發業務和城市更新業務,保持適當規模且優質的土地儲備;聚焦深耕粵港澳大灣區內的高價值區域,穩步發展長三角、長江中游、成渝城市群等高潛力的區域,實現有質量的發展。


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